Marktbroschüre · Ausgabe 2026
Bielefeld.
Den Markt
verstehen.
Kaufpreise, Bodenwerte und zehn Stadtbezirke.
Amtliche Daten. Verständlich eingeordnet.
Fachlich vorbereitet.
Persönlich geführt.
Kaufgeschehen 2025
Bodenrichtwerte 01.01.2026
Redaktion: 05.09.2026
Karte: Stadt Bielefeld, Amt für Geoinformation und Kataster · CC BY 4.0 · Gebietsstand 23.05.2024, eigene Darstellung.
01 · Kaufgeschehen 2025
Mehr Abschlüsse.
Was das aussagt.
Bielefelds Grundstücksmarkt hat 2025 mehr Transaktionen und einen höheren Geldumsatz verzeichnet als 2024. Die Zahlen erfassen das gesamte Stadtgebiet und mehrere Immobilienarten.
Fünf Jahre im Zusammenhang
| Jahr | Kauffälle | Geldumsatz Mio. € |
|---|---|---|
| 2021 | 2.968 | 1.051,3 |
| 2022 | 2.616 | 954,7 |
| 2023 | 2.427 | 766,2 |
| 2024 | 2.640 | 821,6 |
| 2025 | 3.004 | 984,1 |
Was sichtbar wird
Nach dem geringeren Umsatz 2023 wurden 2024 und 2025 wieder mehr Verträge registriert. Der Geldumsatz 2025 liegt unter dem Wert von 2021.
Was offenbleibt
Der Mix aus Wohnungen, Häusern, Grundstücken und größeren Verkäufen beeinflusst den Umsatz. Daraus folgt keine einheitliche Preisänderung für alle Objekte.
Quelle: Gutachterausschuss Bielefeld, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 10–12 · dl-de/zero-2-0. Eigene Darstellung.
02 · Tatsächliche Kaufpreise
Häuser.
Mit Vergleichsmaßstab.
Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in Bielefeld: ausgewählte Durchschnittspreise aus dem Kaufgeschehen 2025, einschließlich Grundstück.
| Baujahresklasse | Kauf- fälle | Ø Wohn- fläche m² | Ø €/m² Wohnfläche | Ø Gesamt- kaufpreis € |
|---|---|---|---|---|
| Neubau | 5 | 162 | 3.590 | 581.000 |
| 2010–2024 | 5 | 178 | 3.690 | 632.000 |
| 1995–2009 | 12 | 150 | 3.420 | 503.000 |
| 1975–1994 | 26 | 165 | 2.670 | 429.000 |
| 1950–1974 | 49 | 146 | 2.550 | 365.000 |
Die Fallzahl gehört dazu
In den beiden jüngsten Klassen liegen jeweils nur fünf Verkäufe zugrunde. Einzelne Immobilien können einen solchen Durchschnitt spürbar beeinflussen.
Die Lage bleibt konkret
Die Werte sind keine Preislisten für Brackwede, Mitte oder einen anderen Bezirk. Grundstück, Wohnfläche, Modernisierung und Mikrolage müssen zum Vergleich passen.
Die €/m²-Werte sind ausgewiesene Durchschnittswerte des Berichts. Sie sind nicht einfach der Quotient aus dem durchschnittlichen Gesamtkaufpreis und der durchschnittlichen Wohnfläche. Für ältere Klassen weist diese Tabelle keine Werte aus.
Quelle: Gutachterausschuss Bielefeld, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 34 · dl-de/zero-2-0. Eigene Darstellung.
03 · Wohnungseigentum
Wohnungen.
Das Baujahr ist ein Anfang.
Ausgewählte Durchschnittspreise in Bielefeld, Kaufgeschehen 2025. Der Neubauerstverkauf wird getrennt von den Weiterverkäufen gezeigt.
Durchschnittlicher Kaufpreis · Euro je m² Wohnfläche
| Baujahresklasse | Kauffälle | Ø Wohnfläche m² | Ø €/m² Wohnfläche |
|---|---|---|---|
| Erstverkauf Neubau | 30 | 82 | 4.410 |
| 2010–2024 | 15 | 77 | 3.560 |
| 1995–2009 | 33 | 82 | 2.640 |
| 1975–1994 | 61 | 78 | 2.220 |
| 1950–1974 | 77 | 72 | 2.030 |
Abgrenzung des Berichts: Gebäude mit 4–16 Wohneinheiten, Wohnungen mit 60–100 m², zeitgemäße Ausstattung mit Bad und Zentralheizung, normaler altersentsprechender Zustand. Einschließlich Bodenwertanteil und Außenanlagen; frei finanziert, nicht mietpreisgebunden.
Quelle: Gutachterausschuss Bielefeld, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 53 · dl-de/zero-2-0. Eigene Darstellung.
04 · Individueller Wohnungsbau
Bodenwerte.
Nach Lage unterschieden.
Gebietstypische, exemplarische Bodenrichtwerte für erschließungsbeitragsfreie Grundstücke. Stichtag 01.01.2026; Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche.
| Gebietsbezeichnung im amtlichen Bericht | Sehr gute / gute Lage | Normale Lage | Einfache Lage |
|---|---|---|---|
| Bielefeld Mitte | 690 | 430 | 280 |
| Brackwede | 590 | 380 | — |
| Dornberg/Hoberge | 700 | 400 | — |
| Gadderbaum | 680 | 450 | — |
| Heepen | 430 | 390 | — |
| Jöllenbeck/Theesen | 510 | 360 | — |
| Schildesche | 530 | 400 | — |
| Senne | 550 | 330 | — |
| Sennestadt | — | 340 | — |
| Stieghorst/Hillegossen | 470 | 330 | — |
— = in dieser Übersicht nicht ausgewiesen, nicht null. Die Gebietsbezeichnungen entsprechen dem amtlichen Bericht. Die Beispiele sind weder Bezirksdurchschnitt noch vollständige Preisspanne.
Bodenrichtwerte beschreiben den Boden. Gebäude, Modernisierung und weitere Objektmerkmale werden dadurch nicht automatisch bewertet. Richtwertzone in BORIS.NRW ansehen ↗
Quelle: Gutachterausschuss Bielefeld, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 25–27 · dl-de/zero-2-0. Eigene Darstellung.
05 · Faktoren verstehen
Grundstücksgröße.
Im passenden Modell.
Der Bericht enthält Umrechnungskoeffizienten für Grundstücke, deren Größe von der Bodenrichtwertnorm 600 m² oder 800 m² abweicht. Die folgende Auswahl zeigt dimensionslose Faktoren.
| Grundstücksgröße | Norm 600 m² | Norm 800 m² |
|---|---|---|
| 400 m² | 1,09 | 1,26 |
| 500 m² | 1,04 | 1,16 |
| 600 m² | 1,00 | 1,09 |
| 700 m² | 0,87 | 1,04 |
| 800 m² | 0,78 | 1,00 |
| 900 m² | 0,70 | 0,90 |
| 1.000 m² | 0,64 | 0,82 |
| 1.200 m² | 0,55 | 0,70 |
Nur für den beschriebenen Regelfall
- Das Grundstück wird nach §§ 30 oder 34 BauGB beurteilt.
- Klassischer Wohnungsbau mit höchstens zwei Vollgeschossen und Dachgeschoss.
- Die angegebene Bodenrichtwertnorm beträgt 600 m² oder 800 m².
- Es besteht nur eine Bebauungsmöglichkeit; eine zweite ist nicht zulässig.
- Die Normgröße reicht für die zulässige bzw. vorhandene Bebauung nach den baurechtlichen Vorgaben aus.
Quelle: Gutachterausschuss Bielefeld, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 28 · dl-de/zero-2-0. Eigene Darstellung.
06 · Bielefelder Open Data
Zehn Stadtbezirke.
Ein genauerer Blick.
Einwohner mit Hauptwohnsitz zum 31.12.2025. Der einheitliche Stichtag passt zum Beobachtungsjahr der Kaufpreisdaten.
343.507Einwohner insgesamt
Summe der zehn Bezirkswerte
| Stadtbezirk | Einwohner |
|---|---|
| Mitte | 80.441 |
| Schildesche | 42.482 |
| Gadderbaum | 10.078 |
| Brackwede | 41.022 |
| Dornberg | 20.565 |
| Jöllenbeck | 23.290 |
| Heepen | 48.476 |
| Stieghorst | 33.167 |
| Sennestadt | 22.707 |
| Senne | 21.279 |
Die Daten stammen aus dem städtischen Einwohnermelderegister. Abweichende Definitionen oder Stichtage anderer Bevölkerungsstatistiken können zu anderen Einwohnerzahlen führen. Die Karte zeigt Verwaltungsgrenzen, keine Preiszonen.
Quellen: Stadt Bielefeld, Presseamt/Statistikstelle, Altersstruktur-CSV, Auswahl 31.12.2025; Amt für Geoinformation und Kataster, Stadtbezirke, Geometrie 23.05.2024. Jeweils CC BY 4.0, eigene Auswahl und Darstellung. Quellenabruf 05.09.2026.
07 · Einordnung & Quellen
Aus Daten wird
eine gute Frage.
Was davon passt zu Ihrer Immobilie? Im Gespräch kläre ich mit Ihnen, welche Lage- und Objektmerkmale für Ihre Verkaufsstrategie noch fehlen.
Kaufpreis: tatsächlich vereinbarter Preis. Angebotspreis: aufgerufener Preis; diese Broschüre enthält keine Angebotspreisstatistik.
Durchschnitt: Zusammenfassung einer abgegrenzten Gruppe. Bodenrichtwert: Lagewert des Bodens für ein definiertes Richtwertgrundstück.
Ausgabe 2026: Kaufgeschehen 2025; Bodenrichtwerte 01.01.2026. Jahresberichte sind keine laufenden Preisfeeds. Eine zeitliche Anpassung erfordert eine passende Datengrundlage und fachliche Einordnung.
Die amtlichen Grundlagen
01 · Grundstücksmarktbericht 2026
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld. S. 10–12: Marktaktivität; S. 34: Häuser; S. 53: Wohnungen; S. 25–28: Bodenrichtwerte und Grundstücksgrößen. gars.nrw · Bielefeld · Bericht 2026 ↗
Quellenvermerk: Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld 2026, dl-de/zero-2-0. Eigene Auswahl und Darstellung.
02 · Bevölkerung und Stadtbezirke
Stadt Bielefeld, Presseamt/Statistikstelle sowie Amt für Geoinformation und Kataster. Bevölkerungs-CSV ↗ · Stadtbezirke ↗
CC BY 4.0. Datenstände und Bearbeitung siehe Seite 7.
Ihr Verkaufsanliegen · persönlich besprechen
Alexander Rommelmann
+49 571 972 355 44info@rommelmann.immobilien
Redaktioneller Datenabgleich und Quellenabruf: 05.09.2026. Redaktioneller Arbeitsentwurf von Rommelmann Immobilien, kein amtliches Dokument und keine Bewertung eines einzelnen Objekts. Persönliche Analyse und formelles Gutachten werden gesondert beauftragt.