Im neuen Jahr kommen wieder einige gesetzliche Änderungen auf die Immobilienbranche zu. Darüber hinaus sind eine ganze Reihe von Reformvorhaben in der Planung oder bereits schon im Gesetzgebungsverfahren. Der IVD informiert im Folgenden darüber, was für Mieter, Vermieter, Eigentümer und Immobilienunternehmer besonders relevant sein wird.

Das Wohngeld wird erhöht

Durch die Wohngeldreform 2020 erhalten Haushalte mit niedrigem Einkommen ab 1. Januar 2020 mehr Wohngeld. Die Leistungserhöhung richtet sich danach, wie sich die Mieten und Einkommen in Deutschland entwickeln. Wie viel Wohngeld ein einzelner Haushalt erhält, hängt von der Größe des Haushalts, dem Einkommen und der Miete/Belastung ab. Um diese Haushalte gezielt zu entlasten, setzt die Bundesregierung im kommenden Jahr 1,2 Milliarden Euro an Mitteln ein. Insgesamt profitieren 660.000 Haushalte von der Wohngeldreform 2020. Entlastet werden vor allem Rentner und Familien.

Energetische Sanierungsmaßnahmen an selbstgenutztem Wohneigentum

Energetische Sanierungsmaßnahmen an selbstgenutztem Wohneigentum werden ab dem Steuerjahr 2020 für einen befristeten Zeitraum von zehn Jahren durch einen prozentualen Abzug der Aufwendungen von der Steuerschuld gefördert. Hierzu wird ein neuer § 35c EStG eingefügt. Förderfähig sind folgende Einzelmaßnahmen: die Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen oder Geschossdecken; die Erneuerung der Fenster oder Außentüren; die Erneuerung bzw. der Einbau einer Lüftungsanlage, die Erneuerung einer Heizungsanlage, der Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung und die Optimierung bestehender Heizungsanlagen. Je Objekt beträgt die Steuerermäßigung 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens insgesamt 40.000 Euro. Der Abzug von der Steuerschuld erfolgt im Jahr des Abschlusses der Maßnahme und im folgenden Kalenderjahr in Höhe von jeweils höchstens 7 Prozent der Aufwendungen – höchstens jeweils 14.000 Euro – und im zweiten folgenden Kalenderjahr in Höhe von 6 Prozent der Aufwendungen – höchstens 12 000 Euro. Die konkreten Mindestanforderungen, die über die Energieeinsparverordnung hinausgehen, werden in einer Rechtsverordnung festgelegt. Über den Vermittlungsausschuss ist noch eine weitere Förderung hinzugekommen. Hiernach sollen 50 Prozent der Kosten für einen beteiligten Energieberater von der Steuerschuld abgezogen werden dürfen.

Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete verlängert

Der Betrachtungszeitraum zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist von vier auf sechs Jahre verlängert worden. Bundestag und Bundesrat stimmten in ihren letzten Sitzungen des Jahres dem Gesetz zu. Das Gesetz tritt zum 1. Januar oder 1. Februar 2020 in Kraft.

Anspruch auf Förderung durch Baukindergeld läuft aus

Seit dem 18. September 2018 ist es möglich, für den Bau eines Einfamilienhauses oder den Kauf einer Eigentumswohnung einen staatlichen Zuschuss von 1.200 Euro je Kind und Jahr zu erhalten. Ausgezahlt wird das Baukindergeld über zehn Jahre. Anspruch auf die Förderung besteht für selbstgenutztes Wohneigentum, dessen Kaufvertrag oder Baugenehmigung zwischen dem 1. Januar 2018 und dem 31. Dezember 2020 unterzeichnet beziehungsweise genehmigt wurde. Trotz der positiven und großen Resonanz plant die Bundesregierung derzeit nicht, das Baukindergeld zu verlängern.

Mietpreisbremse wird verschärft

Ein Gesetzesentwurf der Bundesregierung sieht vor, die Geltungsdauer der Mietpreisbremse für fünf Jahre, bis längstens zum 31. Dezember 2025, zu verlängern. Darüber hinaus soll der Anspruch von Mietern auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete aufgrund Überschreitung der zulässigen Miete bei Mietbeginn auf die ersten 30 Monate des Mietverhältnisses ausgedehnt werden. Der Gesetzentwurf befindet sich derzeit im parlamentarischen Beratungsverfahren und könnte im ersten Quartal 2020 verabschiedet werden.

Härteres Vorgehen gegen Mietwucher geplant

Der Bundesrat möchte härter gegen Mietwucher vorgehen. Er hat am 29. November 2019 einen Gesetzentwurf beschlossen, mit dem die Anforderungen an eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz reduziert werden sollen. Demnach soll es ausreichen, dass die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um 20 Prozent übersteigt und das Angebot an günstigerem Wohnraum gering ist. Bislang müssen Mieter nachweisen, dass sie sich vergeblich um eine günstigere Wohnung bemüht haben und der Vermieter diese Zwangslage ausgenutzt hat. Zudem sieht der Gesetzentwurf eine Verdoppelung des derzeit geltenden Bußgeldrahmens vor: auf 100.000 Euro. Der Gesetzentwurf wird zunächst der Bundesregierung zugeleitet, die eine Stellungnahme dazu verfasst. Anschließend legt sie beide Dokumente dem Bundestag zur Entscheidung vor. Ob es zu einem Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens kommt, ist zweifelhaft, da das Vorhaben innerhalb der Großen Koalition umstritten ist.

Verteilung der Maklerkosten

Im August 2019 einigte sich der Koalitionsausschuss von Union und SPD auf eine bundeseinheitliche Regelung der Maklerkosten beim Kauf von in der Regel selbstgenutzten Immobilien. Künftig sollen sich Käufer und Verkäufer die Maklerkosten überall paritätisch teilen. Das Vorhaben entspricht im Wesentlichen dem Selbstverständnis der Branche, die sich als fairer Vermittler zwischen den Parteien eines Kaufvertrages versteht und sich überwiegend von beiden mit jeweils 3 Prozent honorieren lässt. Der Bundestag hat den „Gesetzentwurf über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ im Dezember nach erster Lesung zur weiteren Beratung an den federführenden Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz überwiesen. Die Verabschiedung durch den Bundestag ist derzeit für den 13. Februar 2020 geplant. Inkrafttreten wird die Neuregelung voraussichtlich im Herbst 2020.

Gesetzentwurf zur WEG-Reform erwartet

Ende August 2019 hat die Bund-Länder-Arbeitsgruppe ihren Abschlussbericht zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) vorgelegt. Auf dieser Grundlage wollte das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz einen entsprechenden Gesetzentwurf bin Ende des Jahres vorlegen. Das passierte bis dato noch nicht. Im Kern geht es darum, die Wohnungseigentümergemeinschaften flexibler, zeitgemäßer und effektiver zu machen. Unter anderem sollen Sanierungen und Modernisierungen leichter möglich gemacht, Eigentümerversammlungen vereinfacht werden und Verwalter mehr Befugnisse erhalten.

Novelliertes Geldwäschegesetz

Das Gesetz zur Umsetzung der Änderungsrichtlinie zur Vierten EU-Geldwäscherichtlinie tritt zum 1. Januar 2020 in Kraft. Für Immobilienmakler sind einige Neuregelungen relevant. So soll das Geldwäschegesetz zukünftig auch bei der Vermittlung von Miet- und Pachtverträgen mit einer monatlichen Miete oder Pacht von mehr als 10.000 Euro (Nettokaltmiete) gelten. Bisher gilt es nur bei der Vermittlung von Kaufverträgen. Die Erweiterung betrifft zum einen die Identifizierung der Parteien des Miet- oder Pachtvertrages (§ 10 Abs. 6 GwG n.F.), zum anderen müssen die Tätigkeitsfelder Miete und Pacht im Risikomanagement berücksichtigt werden (§ 4 Abs. 4 Nr. 2 GwG n.F.). Änderungen gibt es auch beim Transparenzregister zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorfinanzierung: Es ist künftig öffentlich einsehbar. Bei Unstimmigkeiten im Register gilt eine Meldepflicht.

Quelle : IVD – Immobilienverband Deutschland