Erbimmobilie verkaufen: Ablauf, Fristen, Steuern.

Schritt 1: Klarheit über die Erbfolge

Bevor eine geerbte Immobilie verkauft werden kann, muss feststehen, wer überhaupt Eigentümer geworden ist. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, reicht dieses Dokument zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts in der Regel aus — auch gegenüber dem Grundbuchamt. Gibt es nur ein handschriftliches Testament oder gar keines, wird meist ein Erbschein benötigt. Den beantragen Sie beim Nachlassgericht, also beim Amtsgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen; das kann einige Wochen bis Monate dauern. Mein Rat: diesen Schritt früh anstoßen, denn ohne geklärte Erbfolge geht beim Verkauf nichts voran.

Schritt 2: Grundbuchberichtigung — zwei Jahre gebührenfrei

Als Erbe werden Sie automatisch Eigentümer, das Grundbuch weiß davon aber noch nichts. Die Umschreibung auf die Erben nennt sich Grundbuchberichtigung. Wichtig zu wissen: Stellen Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, erhebt das Grundbuchamt dafür keine Gebühr. Wer die Frist verstreichen lässt, zahlt später Gebühren, die sich am Immobilienwert bemessen.

Für den Verkauf selbst ist die Berichtigung keine zwingende Voraussetzung — der Notar kann den Nachweis der Erbfolge auch anders führen. Sie macht den Ablauf aber deutlich einfacher, und wegen der Gebührenfreiheit spricht wenig dagegen, sie zeitnah zu erledigen.

Erbengemeinschaft: nur gemeinsam geht es voran

Erben mehrere Personen zusammen, entsteht eine Erbengemeinschaft. Die Immobilie gehört dann allen gemeinsam, und verkauft werden kann sie nur, wenn alle Miterben zustimmen. Genau hier scheitern viele Verkäufe — nicht am Markt, sondern an ungeklärten Erwartungen innerhalb der Familie.

Was in meiner Erfahrung hilft: eine neutrale, nachvollziehbar begründete Wertermittlung als gemeinsame Gesprächsgrundlage, bevor über Zahlen gestritten wird. Können sich die Miterben dauerhaft nicht einigen, kann jeder Einzelne eine Teilungsversteigerung beantragen — das ist allerdings fast immer die wirtschaftlich schlechteste Lösung und sollte der letzte Ausweg bleiben.

Erbschaftsteuer: Warum der angesetzte Wert so wichtig ist

Ob und wie viel Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsverhältnis und vom Wert des Nachlasses ab. Ehepartner haben einen Freibetrag von 500.000 €, Kinder von 400.000 € je Elternteil. Dazu kommt eine Besonderheit: Schenkungen der letzten zehn Jahre vor dem Erbfall werden mit dem Erbe zusammengerechnet — die Freibeträge stehen also nur einmal je Zehnjahreszeitraum zur Verfügung.

Das Finanzamt ermittelt den Immobilienwert in einem typisierten Verfahren nach dem Bewertungsgesetz — ohne das Haus je gesehen zu haben. Gerade bei älteren Objekten mit Sanierungsstau liegt dieser Wert nicht selten über dem, was am Markt tatsächlich erzielbar ist. Dann lohnt sich ein Blick auf § 198 BewG: Sie können dem Finanzamt einen niedrigeren tatsächlichen Wert nachweisen — durch ein Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses oder eines entsprechend qualifizierten, etwa nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen. Fällt der nachgewiesene Wert niedriger aus, sinkt die Bemessungsgrundlage und damit die Steuer.

Spekulationsfrist: Wann der Verkauf steuerfrei ist

Beim Verkauf selbst stellt sich die Frage nach der Spekulationssteuer (private Veräußerungsgeschäfte, § 23 EStG). Die gute Nachricht für Erben: Die zehnjährige Spekulationsfrist beginnt nicht neu mit dem Erbfall. Als Erbe treten Sie in die Position des Verstorbenen ein — maßgeblich ist, wann der Erblasser die Immobilie angeschafft hat. Hatte er das Haus länger als zehn Jahre, ist Ihr Verkauf insoweit in der Regel steuerfrei. Auch bei kürzerer Haltedauer kann Eigennutzung (durch den Erblasser bzw. Sie selbst) die Besteuerung entfallen lassen. Weil hier Details entscheiden, gehört dieser Punkt vor dem Verkauf auf den Tisch des Steuerberaters.

Der Verkauf selbst: sortiert statt überstürzt

Sind Erbfolge und Steuerfragen geklärt, läuft der Verkauf einer Erbimmobilie ab wie jeder gut vorbereitete Hausverkauf: Unterlagen zusammenstellen, Zustand ehrlich erfassen, Wert marktgerecht einordnen, dann strukturiert vermarkten. Beim energetischen Zustand lohnt ein Blick in meinen Beitrag zur EU-Sanierungspflicht und den GEG-Pflichten beim Eigentümerwechsel — gerade geerbte Häuser älterer Baujahre sind hier oft betroffen. Wie ich in der Region arbeite, lesen Sie auf meiner Seite für Minden und Umgebung.

Ein Wort zur Einordnung: Die Markteinschätzung für den Verkauf ist etwas anderes als eine objektbezogene Marktwertermittlung oder ein Verkehrswertgutachten. Rommelmann Immobilien beantwortet die Frage, welcher Angebotspreis und welcher Vermarktungsweg zu einem möglichen Verkauf passen. Formelle Bewertungsanlässe werden getrennt über ImmoWert-Analyse bearbeitet.

Häufige Fragen

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung (Stand: Juli 2026) und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Erbrecht und Steuerrecht sind einzelfallabhängig — verbindliche Auskünfte zu Erbschein, Erbschaftsteuer und Spekulationsfrist erhalten Sie bei einem Fachanwalt für Erbrecht bzw. Ihrem Steuerberater. Markteinschätzungen für den Verkauf sind keine Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.