Unterlagen für den Hausverkauf: die komplette Liste

Q: Welche Unterlagen brauche ich zusätzlich bei einer Eigentumswohnung?

Vor allem die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan sowie Angaben zu Hausgeld und Rücklage. Falls vorgesehen, auch die Verwalterzustimmung.

Das Wichtigste in Kürze

Die Basis bilden Grundbuchauszug und Flurkarte — beides bekommen Sie bei Amtsgericht bzw. Katasteramt.
Der Energieausweis ist gesetzlich Pflicht: Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, sonst drohen Bußgelder bis 10.000 €.
Bei Eigentumswohnungen kommt ein eigenes Paket dazu, allen voran die Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlungen.
Die richtige Reihenfolge spart Wochen: Erst die Dokumente mit Behörden-Wartezeit anfordern, dann den Rest zusammentragen.

Warum Käuferbanken über Ihr Tempo entscheiden

Aus meiner täglichen Arbeit kann ich sagen: Der Kaufpreis scheitert selten an der Besichtigung, sondern oft an der Finanzierung — und die Bank des Käufers prüft Papier. Fehlt die Wohnflächenberechnung oder ist der Grundbuchauszug veraltet, liegt die Finanzierungszusage auf Eis, und mit jeder Woche Wartezeit wächst das Risiko, dass der Interessent abspringt oder nachverhandelt. Ein vollständiger Unterlagenordner ist deshalb kein Formalkram, sondern ein echtes Verkaufsargument: Er signalisiert einen gepflegten, gut dokumentierten Besitz.

Die Grunddokumente: Eigentum und Grundstück

Aktueller Grundbuchauszug: belegt Eigentum, Wegerechte und eingetragene Belastungen. Erhältlich beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts; für die Käuferbank sollte er möglichst aktuell sein, üblich sind nicht mehr als etwa drei Monate.
Flurkarte / Liegenschaftskarte: zeigt Lage und Zuschnitt des Flurstücks. Sie bekommen sie beim Katasteramt Ihres Kreises — für den Altkreis Minden beim Kreis Minden-Lübbecke — oder online über das Geodatenportal.
Baulastenauskunft: In NRW werden Baulasten nicht im Grundbuch geführt, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde. Käuferbanken fragen danach; eine frühe Auskunft vermeidet Überraschungen.
Grundsteuerbescheid und Nachweis der Wohngebäudeversicherung: beides liegt meist im eigenen Ordner und interessiert Käufer für die laufenden Kosten.

Das Gebäude: Pläne, Flächen, Zustand

Grundrisse und Bauzeichnungen: Wenn zu Hause nichts mehr auffindbar ist, hilft das Bauamt bzw. Bauaktenarchiv Ihrer Stadt oder des Kreises — die Beschaffung kann dort einige Wochen dauern, also früh anfragen.
Wohnflächenberechnung: möglichst nach Wohnflächenverordnung. Vorsicht mit alten oder geschätzten Angaben: Eine zu hoch angegebene Fläche kann nach dem Verkauf zu Streit führen. Im Zweifel neu rechnen lassen.
Baubeschreibung, Modernisierungsnachweise, Rechnungen: Neues Dach, neue Heizung, neue Fenster — belegen können heißt besser verhandeln.
Energieausweis: gesetzlich vorgeschrieben nach dem Gebäudeenergiegesetz. Er muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden; die Kennwerte gehören schon in die Anzeige. Bei Verstößen drohen Bußgelder bis 10.000 €. Warum der energetische Zustand ohnehin über den Preis mitentscheidet, lesen Sie in meinem Beitrag zur EU-Sanierungspflicht.

Zusätzlich bei Eigentumswohnungen

Wer eine Eigentumswohnung verkauft, braucht das Paket der Eigentümergemeinschaft dazu. Käufer und Banken verlangen üblicherweise:

Teilungserklärung mit Aufteilungsplan — das zentrale Dokument, das Sonder- und Gemeinschaftseigentum definiert.
Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen (üblich: drei Jahre) sowie die aktuelle Jahresabrechnung und der Wirtschaftsplan.
Höhe von Hausgeld und Instandhaltungsrücklage, dazu Angaben zu beschlossenen oder absehbaren Sonderumlagen.
Ggf. die Verwalterzustimmung zum Verkauf, falls die Teilungserklärung sie vorsieht.

Bei vermieteten Objekten — Wohnung wie Haus — gehören außerdem der Mietvertrag und die aktuelle Miethöhe in den Ordner, denn der Käufer tritt in das Mietverhältnis ein.

Die sinnvolle Reihenfolge

Damit nichts den späteren Verkauf aufhält, gehe ich in dieser Reihenfolge vor: Zuerst alles anstoßen, was Behördenlaufzeit hat — Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenauskunft und, falls Pläne fehlen, die Anfrage beim Bauaktenarchiv. Parallel den Energieausweis beauftragen, falls keiner vorliegt oder der alte abgelaufen ist. Erst danach lohnt sich das Feintuning: Wohnfläche prüfen, Modernisierungen zusammenstellen, bei Eigentumswohnungen die Verwaltung um das WEG-Paket bitten. Wer so vorgeht, hat den Ordner in wenigen Wochen komplett — und kann dann ohne Bremse vermarkten.

Aus der Praxis: Für meine Verkäufer übernehme ich die Unterlagenbeschaffung mit Vollmacht komplett — inklusive Behördenanfragen. Bei geerbten Häusern kommt oft noch die Klärung der Erbfolge dazu; was dort zusätzlich zu beachten ist, steht im Ratgeber zur Erbimmobilie.

Häufige Fragen

Wo bekomme ich den Grundbuchauszug her?

Beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts, als Eigentümer gegen eine geringe Gebühr, teils auch online. Für die Käuferbank sollte der Auszug aktuell sein, üblich sind nicht mehr als etwa drei Monate.

Ist der Energieausweis beim Verkauf wirklich Pflicht?

Ja. Nach dem Gebäudeenergiegesetz muss er Interessenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden, die Kennwerte gehören bereits in die Immobilienanzeige. Bei Verstößen drohen Bußgelder bis 10.000 €.

Was tun, wenn Grundrisse und Baupläne fehlen?

Beim Bauamt bzw. Bauaktenarchiv der Stadt oder des Kreises lässt sich die Bauakte einsehen und kopieren. Da das einige Wochen dauern kann, sollte diese Anfrage ganz am Anfang der Verkaufsvorbereitung stehen.

Welche Unterlagen brauche ich zusätzlich bei einer Eigentumswohnung?

Vor allem die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan sowie Angaben zu Hausgeld und Rücklage. Falls die Teilungserklärung es vorsieht, auch die Verwalterzustimmung.

Verkauf in Minden & OWL geplant?

Ich kümmere mich um den Papierkram — Sie um die Entscheidung.

Vertrauliche Markteinschätzung vom zertifizierten Sachverständigen, auf Wunsch inklusive kompletter Unterlagenbeschaffung. Wie ich vor Ort arbeite, zeigt meine Seite für Porta Westfalica.

Markteinschätzung anfragen

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung (Stand: Juli 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung. Welche Unterlagen im Einzelfall verlangt werden, hängt von Objekt, Käuferbank und Notar ab; Zuständigkeiten und Gebühren der Behörden können regional abweichen.