Das Wichtigste in Kürze
- Seit Dezember 2020 gilt bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen die gesetzliche Provisionsteilung (§§ 656c, 656d BGB): Der Käufer zahlt höchstens so viel wie der Verkäufer.
- Es gibt keine gesetzliche Gebührenordnung. In OWL sind insgesamt häufig um die 6 bis 7 % des Kaufpreises inkl. USt üblich, meist hälftig geteilt — üblich heißt: verhandelbar.
- Die Provision ist eine Erfolgsprovision: Sie wird nur fällig, wenn tatsächlich verkauft wird.
- Ein Makler lohnt sich nicht in jedem Fall — etwa wenn der Käufer schon feststeht. Das sage ich Ihnen auch so.
Die Rechtslage seit Dezember 2020: Wer zahlt was?
Bis Ende 2020 war es regional völlig unterschiedlich, wer die Maklerprovision trägt. Seit dem 23. Dezember 2020 regeln die §§ 656c und 656d BGB das für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an private Käufer bundesweit einheitlich. Der Kern in einfachen Worten:
- Arbeitet der Makler für beide Seiten (der Normalfall), müssen Verkäufer und Käufer die Provision in gleicher Höhe tragen. Ein Erlass zugunsten einer Seite wirkt automatisch auch für die andere.
- Beauftragt nur eine Partei den Makler, darf die andere höchstens die Hälfte der vereinbarten Provision übernehmen — und muss erst zahlen, wenn die erste Partei ihre Zahlung nachgewiesen hat.
Für Sie als Verkäufer heißt das: Das frühere Modell „der Käufer zahlt alles" ist bei Wohnimmobilien Geschichte. Wer heute mit einer reinen Käuferprovision wirbt, arbeitet bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen am Gesetz vorbei.
Übliche Größenordnungen — und warum „üblich" nicht „festgelegt" heißt
Eine amtliche Gebührentabelle für Makler gibt es nicht; die Provision ist frei vereinbar. Zur ehrlichen Orientierung: In Ostwestfalen-Lippe bewegen sich die Gesamtprovisionen beim Verkauf von Wohnimmobilien häufig in der Größenordnung von 6 bis 7 % des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer, geteilt zwischen Verkäufer und Käufer — also grob gerechnet um die 3 bis 3,5 % je Seite. Das ist eine Marktbeobachtung, keine Vorgabe: Je nach Objekt, Aufwand und Vereinbarung kann es davon abweichen, nach unten wie nach oben.
Wichtig ist außerdem der Charakter der Vergütung: Die Provision ist eine Erfolgsprovision. Kommt kein notarieller Kaufvertrag zustande, bekomme ich nichts — auch wenn Monate Arbeit im Objekt stecken. Fotos, Unterlagenbeschaffung, Inserate und Besichtigungen gehen bei mir nicht extra auf Ihre Rechnung.
Was in der Provision tatsächlich drinsteckt
Die Zahl wirkt groß, solange man sie mit „Tür aufschließen" verbindet. Dahinter steht bei seriöser Arbeit ein mehrmonatiger Prozess: eine fundierte Werteinschätzung als Preisbasis, die Beschaffung und Prüfung sämtlicher Verkaufsunterlagen, professionelle Aufbereitung und Exposé, Vermarktung über die passenden Kanäle, Vorqualifizierung der Interessenten samt Bonitätsprüfung, Besichtigungsmanagement, Preisverhandlung, Abstimmung mit dem Notar bis zum Vertrag und schließlich die Übergabe. Wie dieser Ablauf bei mir konkret aussieht, zeige ich transparent auf der Startseite unter Vermarktung.
Der wirtschaftliche Kern ist dabei nicht die Arbeitsersparnis, sondern das Ergebnis: Ein realistisch angesetzter Preis, eine saubere Vermarktung und geführte Verhandlungen entscheiden oft über deutlich mehr Geld, als die Provision kostet. Genau daran sollten Sie jeden Makler messen — mich eingeschlossen.
Wann sich ein Makler nicht lohnt
Jetzt der Teil, den man von einem Makler selten liest. Es gibt Situationen, in denen ich Ihnen vom Maklerauftrag abrate, weil er Ihnen schlicht keinen Mehrwert bringt:
- Der Käufer steht schon fest. Verkaufen Sie an die Nachbarin, die Mieterin oder innerhalb der Familie, brauchen Sie keinen Vertrieb. Sinnvoll ist dann allenfalls eine neutrale Werteinschätzung, damit der Preis für beide Seiten fair ist — den Rest erledigt der Notar.
- Sie haben selbst Marktkenntnis, Zeit und Verhandlungserfahrung und das Objekt ist unkompliziert. Ein gefragtes Standardobjekt in guter Lage lässt sich mit Sorgfalt auch privat verkaufen.
- Der Erlös ist so klein, dass die Provision nicht im Verhältnis steht — etwa bei sehr günstigen Objekten, bei denen der Fixaufwand die Marge auffrisst.
Umgekehrt gilt: Je komplizierter die Lage — Erbengemeinschaft, Trennung, Sanierungsstau, unklarer Preis, vermietetes Objekt —, desto größer der Unterschied, den professionelle Begleitung macht. Für die Einordnung Ihrer konkreten Situation reicht ein unverbindliches Gespräch; wie ich in der Region arbeite, sehen Sie beispielhaft auf meiner Seite für Herford.
Häufige Fragen
Wer zahlt die Maklerprovision beim Hausverkauf?
Wie hoch ist die Maklerprovision üblicherweise?
Muss ich zahlen, wenn der Makler nicht verkauft?
Wann brauche ich keinen Makler?
Finden wir heraus, ob sich ein Makler für Sie rechnet.
Vertrauliche Markteinschätzung vom zertifizierten Sachverständigen — und eine ehrliche Empfehlung, auch wenn sie „ohne mich" lautet.
Markteinschätzung anfragenDieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung (Stand: Juli 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung. Die genannten Provisionsspannen sind Marktbeobachtungen, keine verbindlichen Sätze; maßgeblich ist immer die individuelle Vereinbarung im Maklervertrag. Fragen zur Auslegung der §§ 656c und 656d BGB im Einzelfall beantwortet ein Rechtsanwalt.