Ratgeber: Immobilie geerbt – wie am besten damit umgehen?

Eine Immobilie zu erben, das klingt zunächst fantastisch: Dieses Erbe könnte Ihre wirtschaftlichen Verhältnisse komplett ändern! Trotz aller Euphorie sollten Sie kühl und besonnen agieren:

Tragen Sie im ersten Schritt alle relevanten Fakten zusammen – unser Ratgeber gibt Ihnen dazu wichtige Hinweise. Warum ist das so wichtig? Sie haben nur sechs Wochen für eine wichtige Entscheidung Zeit: Sollen Sie das Erbe antreten oder ausschlagen?

Dies würde sich beispielsweise empfehlen, wenn Sie neben der Immobilie auch einen Berg Schulden erben – denn Sie übernehmen nicht nur die Rechte, sondern auch die Pflichten rund um die Immobilien.

Testament zum Vererben einer Immobilie

Dann stellt sich die Frage, wie hoch die Steuer auf die Erbschaft ausfallen würde. Die Erbschaftssteuer bemisst sich nach dem Wert der Immobilien, auch diese Frage muss schnellstmöglich geklärt werden, dem Verwandtschaftsgrad und dem jeweiligen Steuersatz. Hier gelten zwar Freibeträge, allerdings sind diese mit Immobilienobjekten auch schnell ausgeschöpft. Treten Sie das Erbe an, müssen Sie sich Gedanken zur Verwendung machen: Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?

Schaffen Sie zunächst Klarheit, hier hilft Ihnen unser Ratgeber sehr gut weiter.

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Sollten Sie Fragen haben, dann nehmen wir uns gerne Zeit für Sie – rufen Sie uns einfach an.

Immobilienerbschaft – die ersten Schritte

Sie haben nach dem Tod des Erblassers sicher viele wichtige Dinge zu erledigen – auch in Bezug auf Ihr Erbe: Sie benötigen das Testament sowie das Eröffnungsprotokoll des zuständigen Nachlassgerichts oder den Erbschein sowie alle laufenden Verbindlichkeiten, um zu erfahren, ob Sie das Erbe antreten sollten. Sollten Sie nicht wissen, ob der Erblasser überhaupt ein Testament formuliert hat, dann wenden Sie sich ans Nachlassgericht. Sobald dort die Meldung eingegangen ist, wird ein eventuell vorliegendes Testament eröffnet. Für die Ausstellung des Erbscheins ist das Amtsgericht zuständig. Sie haben dann sechs Wochen Zeit, um ein Erbe auszuschlagen – hier ist also gründliches Vorgehen angeraten. Ist alles geklärt und Sie nehmen das Erbe an, dann lassen Sie sich im Grundbuch der geerbten Immobilie als neuer Eigentümer eintragen.

Als neuer Eigentümer eine Immobilie erben Sie auch die Pflichten, Sie sind also dafür verantwortlich,

  • die Bausubstanz zu erhalten,
  • die Heizungen nicht abzustellen,
  • die Räume regelmäßig zu lüften,
  • die Verkehrssicherheit zu gewährleisten – und das auch im Winter,
  • die notwendigen Wartungen zu realisieren.

Das kann alles schnell über den Kopf wachsen, sollten Sie nicht selbst in der Immobilie wohnen wollen – es gibt aber Spezialisten, die Ihnen da gerne zur Seite stehen.

Wichtige Abwägungen – sinnvolle Entscheidungen

Eine der wichtigsten Fragen überhaupt sollten Sie fundiert beantworten: Wie viel ist die Immobilie eigentlich wert? Wir empfehlen hier ein Immobiliengutachten, das Ihnen Sicherheit gibt – und zwar sowohl für den Fall der Eigennutzung der geerbten Immobilie als auch für den Verkauf. Nicht zuletzt bei Auseinandersetzungen um das Erbe ist es sinnvoll, auf die Wertermittlung in einem fundierten Immobiliengutachten zurückzugreifen, das neutral und ohne emotionale Beeinflussungen erstellt wird. Denn nun kommen auf Sie einige Kosten zu:

Erbschaftssteuer
Auf jede Erbschaft fallen Steuern an. Allerdings greifen hier in Abhängigkeit von Ihrem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser einige Freibeträge, die von 20.000 Euro bis hin zu 500.000 Euro reichen, die Sie vom Wert des jeweiligen Erbes abziehen können. Das darüber hinausgehende Erbe ist zu versteuern, wobei sich der Prozentsatz zwischen 7 und 50 bewegen kann. Das Finanzamt setzt zunächst einen Verkehrswert für das Objekt an, nämlich den gemeinen Wert, der ohne eine nähere Prüfung ermittelt wird. Es liegt auf der Hand, dass auf diese Weise die ermittelte Besteuerungsgrundlage teilweise deutlich vom eigentlichen Marktwert einer Immobilie abweichen kann. Hier kommt das Immobiliengutachten ins Spiel, das Sie zur Korrektur beim Fiskus einreichen können – vor allem bei älteren Objekten kann sich dieses Vorgehen rentieren.

Die Erbschaftssteuer entfällt, wenn Sie als Kind des Erblassers oder dessen eingetragener Lebensoder Ehepartner die geerbte Immobilie für mindestens zehn Jahre selbst nutzen. Allerdings gibt es auch hier einige Bedingungen zu beachten, die wir Ihnen gerne detailliert erläutern: Erben Sie als Kind, darf die Wohnfläche der Immobilie 200 m² nicht übersteigen, um von der Erbschaftssteuer befreit zu sein. Andernfalls unterliegt aber nur der überschießende Anteil der Steuer. Auch diese Fakten lassen sich mit einem Immobiliengutachten belegen.

Weitere finanzielle Verpflichtungen
Eigentum verpflichtet – und zwar laufen folgende Kosten auch nach einer Erbschaft weiter:

  • Grundsteuer
  • Strom, Wasser, Heizung, Müllabfuhr
  • Versicherungen
  • Telefon/Internet
  • Kreditraten, sollte die Finanzierung noch nicht vollständig zurückgeführt sein

Und dann ist da eventuell noch der Haushalt des Angehörigen, der aufgelöst werden muss – auch für diese oft genug umfangreichen und emotional belastenden Arbeiten gibt es Spezialisten, die wir Ihnen gerne empfehlen können.

Immobilienerbe: Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?

So einfach lässt sich diese Frage nicht beantworten: Die einfachste Lösung wäre, die Immobilie selbst zu nutzen – erfahrungsgemäß ist das aber nur in wenigen Fällen realisierbar. Sobald Sie sich mit der Vermietung oder mit dem Verkauf befassen, wird das Immobiliengutachten noch wichtiger: Einerseits erfahren Sie genau, ob und inwieweit das Objekt Mängel aufweist. Daraus leitet sich der Aufwand für Instandsetzung, Reparaturen oder auch Modernisierungsmaßnahmen ab, um ein ansprechendes Ergebnis erzielen zu können.

In der Praxis erweist sich der Verkauf vor allem dann als sinnvoll, wenn die Entfernung zu groß ist, um sich im notwendigen Maße kümmern zu können, oder sich mehrere Erben nicht auf eine Strategie einigen können. Dann bietet das Immobiliengutachten die perfekte Lösung zur Auflösung des gemeinsamen Eigentums.

Erbschaften mögen auf den ersten Blick eine feine Sache sein, aber der Teufel steckt – wie immer – im Detail: Immobilien können mit Grundschulden oder Hypotheken belastet, der Sanierungsbedarf erheblich oder die Rechtsstellung kompliziert sein. Nicht zuletzt ist es die Frage der Steuer, die Erben die Freude am Nachlass kräftig vermiesen kann. Wir begleiten regelmäßig Erben dabei, sich zunächst einen kompletten Überblick zur tatsächlichen Situation zu verschaffen und auf dieser Grundlage eine tragfähige Entscheidung zu treffen.

Selbstverständlich stehen wir Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite – vereinbaren Sie einfach einen Beratungstermin mit uns.