Ratgeber: Notarieller Kaufvertrag – was passiert nach der Unterschrift?

Sie haben den notariellen Kaufvertrag im Vorfeld geprüft, unter Aufsicht unterzeichnet – und nun?

Sie benötigen noch etwas Geduld, denn der Eigentumsübergang und damit auch die Kaufpreiszahlung können in der Regel durchaus einige Wochen dauern. Es sind zunächst einige wichtige Voraussetzungen zu schaffen – und dafür zeichnet der Notar verantwortlich.

Zum besseren Verständnis haben wir Ihnen den Prozess übersichtlich zusammengestellt. Sollten Sie noch Fragen haben, stehen wir Ihnen gerne auch persönlich Rede und Antwort.

Der Notar Kaufvertrag – diese Schritte folgen im Hintergrund

Nach Ihrem Notartermin erhalten Käufer und Verkäufer der Immobilie ein Exemplar des beurkundeten Kaufvertrages zugeschickt. Direkt nach Unterzeichnung wird die Urkunde in die Urkundenrolle eingetragen – das ist bei jeder einzelnen Beurkundung der Fall. Erst auf diese Weise wird der Rechtszustand hergestellt, der der Urkunde Gültigkeit verleiht. Diese somit geschlossene Urkunde stellt einen komfortablen Schutz für beide Vertragsparteien dar:

Der Notar hat nun die wichtige Aufgabe, die Immobilie von eventuellen Belastungen freizustellen. Gleichzeitig ist gesetzlich geregelt, nämlich im § 433 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), dass der Käufer dem Verkäufer die im Vertrag beschriebene Sache zu übergeben und ihm somit das Eigentum zu verschaffen hat.

Dies erfolgt in mehreren Schritten:

1. Auflassungsvormerkung

Der Notar stellt beim Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung der sogenannten Auflassungsvormerkung. Diese wird also vor der eigentlichen Auflassung eingetragen, um den Übergang des Eigentums an der jeweiligen Immobilie anzukündigen. Die Eintragung erfolgt in der Abteilung 2 des betreffenden Grundbuchs, sodass jede Person, die Einsicht nimmt, Kenntnis zum unterzeichneten und noch in Abwicklung befindlichen Kaufvertrag erhält. Dies ist insbesondere für das finanzierende Geldinstitut wichtig: Deren Rechte sind nämlich mit der Eintragung gesichert.

2. Auflassung

Die eigentliche Auflassung wird jedoch erst vollzogen, wenn der Kaufpreis gezahlt wurde – auch dies eine Frage der Sicherheit. Bis dahin können ab Vertragsunterzeichnung durchaus sechs bis acht Wochen vergehen. Mit der Auflassung erhält der Käufer eine rechtsverbindliche Zusage, dass er als neuer Eigentümer ins jeweilige Grundbuch eingetragen wird. Diese Eintragung erfolgt in der Abteilung 1 des relevanten Grundbuches, wo der Käufer als neuer Eigentümer notiert wird. Allerdings gibt es auch hier einen zeitlichen Verzug, bis die Mitarbeitenden im Grundbuchamt den Eintrag ausgeführt haben. Doch für die Käufer stellt dies kein Risiko dar, da die Auflassungsvormerkung verbindlich ist. Der Verkäufer hat somit keinen Zugriff mehr auf das Grundbuch, sodass auch ein weiterer Käufer keine Chance hätte.

3. Unbedenklichkeitsbescheinigung

Der zuständige Notar informiert die Grunderwerbssteuerstelle im Finanzamt mit einer Veräußerungsanzeige, die alle für die Steuer relevanten Fakten des unterzeichneten Kaufvertrages enthält. Auf dieser Grundlage erhebt das Finanzamt die Grunderwerbssteuer und fordert den Käufer dazu auf, diese umgehend zu begleichen. Ist dies erfolgt, erhält der Notar vom Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung – und die ist wichtig: Bis diese vorliegt, darf der Notar die Umschreibung des Immobilieneigentums auf den Käufer nicht veranlassen. Hier ist also ein schnelles Reagieren gefragt, um das gesamte Procedere nicht unnötig zu verzögern.

4. Negativbescheinigung

Mit einer Negativbescheinigung für eine Immobilie bestätigt eine Kommune, dass sie für das Grundstück kein Vorkaufsrecht hat oder dass sie davon keinen Gebrauch macht. Der Notar fragt bei der Kommune oder der Stadt an, ob eventuell Vorkaufsrechte zu berücksichtigen sind. Die Kommune hat grundsätzlich immer ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Dieser Negativtest muss ebenfalls schriftlich an den Notar geschickt werden. Darüber hinaus fordert der Notar die Löschungsbewilligung alter, für den Verkäufer im Grundbuch eingetragenen Grundschulden bei der relevanten Bank an. Wurde eigene Eigentumswohnung verkauft, muss auch der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) seine Zustimmung geben, sollte dies in der Teilungserklärung so festgelegt worden sein.

5. Kaufpreiszahlung

All diese Schritte sind notwendig, bevor der Notar eine Aufforderung zur Kaufpreiszahlung an den Käufer senden darf – und dem Verkäufer eine entsprechende Kopie. Sobald der Verkäufer dem Notar eine schriftliche Bestätigung des Empfangs des kompletten Kaufpreises zukommen lässt, kann die Umschreibung des Immobilieneigentums durch den Notar beim zuständigen Grundbuchamt beantragt werden.

6. Immobilienübergabe

Nun erfolgt die Immobilienübergabe: Die Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer kann nun im Grundbuch erfolgen. Der Notar informiert sowohl den Verkäufer als auch den Käufer über diesen Vorgang. Gleichzeitig geht auch die Gebäudeversicherung vom Verkäufer auf den Käufer über, trotzdem muss der Versicherer darüber informiert werden. Der Käufer kann nun entscheiden, ob er den Vertrag weiterführen oder sich nach einer Alternative umschauen will.

Alles in allem müssen Sie mit sechs bis zwölf Wochen rechnen, die zwischen Notarvertrag und Eigentumsübergang vergehen.

Wichtig: Eigentum und Besitz – zwei Paar Schuhe

Diese Begriffe werden gerne verwechselt, ein Beispiel soll den Unterschied verdeutlichen: Bezahlt der Käufer den Kaufpreis, ist er rein rechtlich gesehen Besitzer der Immobilie – Eigentümer ist jedoch immer noch der Verkäufer. Das ändert sich erst, wenn der Grundbucheintrag erfolgt ist. Dann wird der Käufer Eigentümer und Besitzer. Er erhält dann einen aktuellen Grundbuchauszug als Nachweis seines Eigentums – auch darüber wird der Verkäufer informiert.

Notarieller Kaufvertrag – erster Schritt zum Eigentumsübergang

Ein notarieller Kaufvertrag für die Immobilie ist der Beginn eines komplexen Verwaltungsvorgangs, der letztendlich in der Grundbucheintragung des Käufers und dem damit verbundenen Übergang des Eigentums endet. Diese Vorgehensweise mag umständlich erscheinen, trägt aber dem Sicherheitsbedürfnis aller Beteiligten Rechnung: Der Verkäufer geht so sicher, dass er den Kaufpreis erhält, bevor er seine Rechte an der Immobilie verliert. Der Käufer wiederum kann sich darauf verlassen, dass das jeweilige Objekt nicht anderweitig veräußert wird, obwohl der den Kaufpreis gezahlt hat.

Selbstverständlich begleiten wir Sie während des gesamten Prozesses. Wir erläutern Ihnen gerne die einzelnen Schritte – wenden Sie sich bitte vertrauensvoll an uns!