Immobilie in der Scheidung

Eine Trennung oder eine Scheidung sind drastische Eingriffe, diese Lebensphasen sind nicht nur emotional belastend, sondern kosten auch übermäßig Kraft. Muss dann auch noch das gemeinsame Immobilieneigentum aufgeteilt werden, eröffnet sich erfahrungsgemäß ein zusätzliches Streitpotenzial. In diesen Fällen empfehlen wir fachkundige Unterstützung. Einige Anregungen, wie sich eine solch angespannte Situation lösen lässt, haben wir Ihnen im Folgenden zusammengestellt.

Scheidungsimmobilien sind eine emotionale Angelegenheit

Eine Scheidung ist nicht nur eine hoch emotionale Angelegenheit, schließlich geht es um verletzte Gefühle und gescheiterte Hoffnungen, sie zieht auch ganz handfeste Folgen nach sich.

Insbesondere, wenn gemeinsam angeschaffte Immobilien eine Rolle spielen, sind Entscheidungen mit enormer Tragweite zu treffen. Das einst für die Familie gebaute oder gekaufte Objekt wird oft genug zum Zankapfel.

Wir haben schon eine ganze Reihe dieser Fälle begleitet und konnten nicht zuletzt mit kreativen Lösungen einen drohenden Rosenkrieg vermeiden. Unser Ratgeber leistet Ihnen dabei wertvolle Dienste!
Informieren Sie sich zunächst zu den Möglichkeiten, die Ihnen offen stehen. Dabei spielt natürlich die konkrete Konstellation eine wichtige Rolle. Sind beispielsweise die Interessen von Kindern zu berücksichtigen, sollten die in Scheidung befindlichen Eheleute etwas zurücktreten – das schafft eine belastbare Ebene für eine sachdienliche Kommunikation, die gerade in dieser schwierigen Phase Ihres Lebens so wichtig ist.

Gemeinsame Immobilie – getrennte Wege

In der Regel entscheiden sich Ehepaare in Deutschland dafür, in einer Zugewinngemeinschaft zusammenzuleben. Was heißt das genau? Das bedeutet, dass alle Werte, die während der Ehe gebildet und angeschafft wurden, beiden Partnern gleichermaßen gehören.

Im Scheidungsfall wird also der Zugewinnausgleich durchgeführt, der materielle Nachteile für einen Partner verhindern soll. So weit die Theorie, die Praxis ist komplizierter, denn nur wenige Güter lassen sich so einfach gerecht aufteilen. Nicht zuletzt die emotional angespannte Situation macht die Klärung schwieriger – und das vor allem bei der gemeinsamen Immobilie. Grundlage für eine tragfähige Entscheidung sollte immer eine neutrale Immobilienbewertung sein – hier die verschiedenen Lösungsansätze, die wir Ihnen gerne auch ausführlich erklären:

Eigentumsübertragung und Abfindung

Die einfachste Lösung: Ein Partner übernimmt das Eigentum komplett, der andere zieht aus und erhält eine Abfindung, die sich am im Immobiliengutachten ermittelten aktuellen Marktwert bemisst. Zur Berechnung wird der im Grundbuch eingetragene Anteil am Eigentum herangezogen. Läuft der Immobilienkredit noch, muss die Bank jedoch zunächst der Übertragung des gesamten Kredites auf den alleinigen Eigentümer zustimmen. Erst dann kann der andere Partner aus der Kredithaftung entlassen werden. Die Bankgespräche sollten Sie so früh wie möglich führen, denn es sind einige weitere Punkte wie eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung zu beachten.

Schenkung an die Kinder

Auch für diese Variante benötigen Sie eine Immobilienbewertung, denn bei einer solchen Schenkung werden Steuern fällig. Da hier großzügige Freibeträge greifen, erhalten Sie mit einem fundierten Immobiliengutachten eine tragfähige Diskussionsgrundlage. Bedenken Sie bitte, dass Sie Ihren Kindern nicht nur Eigentum übertragen, sondern auch Verpflichtungen. Sollte sich nur ein Partner für diese Lösung entscheiden, müssen trotzdem beide einverstanden sein.

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Realteilung und getrennte Nutzung

Diese Lösung ist nur in bestimmten Fällen möglich, wenn sich nämlich der vorhandene Wohnraum in zwei getrennte Wohnungen teilen lässt. Dann könnte das Teileigentum per notarieller Teilungserklärung ins Grundbuch eintragen – und beide Partner könnten in ihrer gewohnten Umgebung verbleiben. Ein Immobiliengutachten sollte ermitteln, ob und zu welchem Aufwand dieser Umbau möglich und sinnvoll ist.

Vermietung und Aufteilung der Erträge

Es gibt verschiedene Argumente, die für diese Variante sprechen: Es sind noch Schulden zurückzubezahlen, die Immobilienpreise sind gefallen oder einer der Partner kann das Objekt nicht alleine halten. Allerdings setzt die Vermietung voraus, dass die Partner sich in diesem Ansinnen einig sind und gemeinsam agieren – denn Eigentum verpflichtet. Sinnvoll ist es, die damit verbundenen Aufgaben einem Spezialisten zu übertragen, der zunächst eine Immobilienbewertung durchführt, um die passende Miethöhe zu ermitteln, und bei Bedarf auch alle notwendigen Schritte erledigt.

Verkauf und Teilen des Gewinns

Oft genug kommt es wegen einer Scheidung oder Trennung zum Verkauf, da ein Partner alleine die Finanzierung einer Immobilie nicht stemmen kann. Sollte sich ein Partner diesem Ansinnen verweigern, hat der andere zum Ende des Trennungsjahres sogar die Möglichkeit, den Verkauf zu verlangen – und einzuklagen. Lässt sich der Verkauf nicht vermeiden, kann gehen Sie es gemeinsam an: Ein Immobilienmakler erstellt zunächst eine Immobilienbewertung und entwickelt eine stringente Verkaufsstrategie, die er konsequent umsetzt – bis zum Notartermin und darüber hinaus. So kommen Sie schnell zur gewünschten Lösung.

Einigung – Teilungsversteigerung

Gibt es gar keine Chance auf eine einvernehmliche Lösung, kann jeder Partner beim Amtsgericht den Antrag auf Teilungsversteigerung stellen – das ist die schlechteste aller Lösungen. Zunächst wird dann ein Immobiliengutachten erstellt, um das Objekt mit einem Preisabschlag von 30 bis 40 Prozent in die Versteigerung zu geben. Das Problem: Erlösen Sie zu wenig, müssen Sie eventuell offenbleibende Kreditverbindlichkeiten trotzdem abzahlen. Nutzen Sie in diesem Fall auf jeden Fall die Möglichkeit, gegen den Versteigerungsantrag Einspruch zu erheben, sollten durch die Versteigerung die Lebensumstände Ihrer Kinder drastisch beeinträchtigt werden – das können Sie während einer Frist von zwei Wochen beim Amtsgericht erledigen. Sie erhalten dann im besten Fall einen Aufschub von sechs Monaten, die Sie zur Klärung der Angelegenheit nutzen können.