Vor dem 01.06.2015 waren die Karten auf dem Wohnungsmarkt klar verteilt: Wenn es um die Frage ging, wer nach der Unterzeichnung des Mietvertrages die Maklerprovision bezahlen muss, war das vor allem in begehrten Wohnlagen, Großstädten und Ballungsgebieten in den meisten Fällen der Mieter. Im Rahmen der gesetzlichen Neuerungen zur „Mietpreisbremse“ ist damit nun erst einmal Schluss. Der Gesetzgeber hat beschlossen, zukünftige Mieter von den Maklergebühren zu entlasten, und führt das sogenannte Bestellerprinzip ein.
Die neuen Spielregeln
In Zukunft gilt die Regel: Wer den Makler beauftragt, soll auch für die Maklerprovision aufkommen. Und das wird nach dem neuen Bestellerprinzip in aller Regel die Vermieter sein, weil Makleraufträge in den meisten Fällen von ihnen ausgehen. Schließlich möchten sich die meisten Eigentümer von Mietwohnungen den Aufwand und die Zeit sparen, die Räumlichkeiten zu fotografieren, auszuschreiben, nach Mietinteressenten zu suchen, Termine zu vereinbaren und potenzielle Mietinteressenten durch die Wohnung zu führen. Im Normalfall übernimmt diese Tätigkeiten ein Immobilienmakler, der nach erfolgreicher Vermittlung und Abschluss des Mietvertrages die Provisionsrechnung erstellt.
Das neue Gesetz schließt eindeutig aus, dass der Vermieter die Kosten für die Maklerprovision im Nachhinein an den Mieter weiterberechnen darf. Nach dem Bestellerprinzip muss der künftige Mieter nur unter bestimmten Voraussetzungen Maklercourtage zahlen: Dann nämlich, wenn er ausdrücklich selbst einen Immobilienmakler damit beauftragt hat, eine neue Wohnung zu suchen.
Das Bestellerprinzip bedeutet demnach für den Vermieter:
- Wenn Sie eine Wohnung neu vermieten möchten und einen Immobilienmakler beauftragen, müssen Sie die Maklerprovision tragen.
- Trotz Neuregelung können sich die Dienste eines Immobilienmaklers auszahlen, weil er Ihnen die Arbeit, wie Inserate erstellen, Vorauswahl treffen und Wohnungsbesichtigungen abnimmt.
Hinzu kommt noch ein qualifizierter Immobilienmakler kennt sich mit der Erstellung von Mietverträgen, Über-und Abnahmeprotokolle aus.
- Der Makler darf vom Wohnungssuchenden kein Entgelt fordern, es sei denn, er hat mit dem Immobilienmakler selbst einen Vertrag geschlossen.
- Der Vermieter darf die Kosten für die Maklerprovision nicht vom Mieter zurückfordern.
Entlastung für Mieter langfristig nicht sicher
Bereits heute werden Stimmen laut, die davor warnen, dass Vermieter und vereinzelt auch Makler versuchen könnten, das Bestellerprinzip zu umgehen. Gerade in Großstädten und Ballungsräumen könnte es Mietinteressenten beispielsweise erschwert werden, detaillierte Informationen zu freien Mietwohnungen über einschlägige Internetportale zu erhalten. Diese würden erst preisgegeben, wenn der Wohnungssuchende den im Inserat angegebenen Immobilienmakler beauftragt. Zudem werden natürlich auch die Vermieter nach Mitteln und Wegen suchen, die gezahlte Maklerprovision auf „legalem“ Wege auf ihre Mieter abzuwälzen. So könnte beispielsweise die versteckte Umlage der Maklercourtage auf die Miete für die Mieter zu einer dauerhaften Mehrbelastung werden.
Soweit durch die verordnete Mietpreisbremse keine entsprechenden Mieterhöhungen möglich sind, könnten Vermieter möglicherweise auch erhöhte Ablösesummen für bestimmte Inneneinrichtungsgegenstände oder Sachleistungen als Ausgleich für die gezahlte Maklergebühr verlangen.
Weil viele Vermieter versuchen werden, die durch das Bestellerprinzip unvermeidbaren Maklergebühren in irgendeiner Form auf ihre Mieter abzuwälzen, prognostizieren Experten für angespannte Wohnungsmärkte bereits heute Mieterhöhungen zwischen drei und sechs Prozent.
Bestellerprinzip weist eklatante Schwächen auf
Das größte Problem ist, dass der Makler leer ausgeht, sobald er mit mehreren Mietinteressenten Vermittlungsverträge über ähnliche Wohnungen abschließt, um dann den Vermieter zu kontaktieren, der seinerseits einen Auftrag zum Anbieten der Immobile erteilt. Das neue Gesetz sieht nämlich ausdrücklich vor, dass der Vermittler nur dann Maklerprovision beanspruchen darf, wenn er nur für eine Partei aufgrund eines exklusiven Auftrages tätig gewesen ist.
Ein ähnlicher Fall liegt vor, wenn der Immobilienmakler für einen Wohnungsinteressenten eine Mietimmobilie findet, der Interessent jedoch keinen Mietvertrag unterschreibt. Dann befindet sich die Wohnung zwar im Bestand des Immobilienmaklers, doch sobald er sie einem anderen Interessenten anbietet, hat er gemäß aktueller Gesetzgebung nicht mehr exklusiv für eine Partei gesucht. Folglich erhält er keine Maklerprovision. Die Wohnung ist für den Vermittler „verbrannt“. Hier müsste die Regierung entsprechend nachbessern! Selbst der zuständige Minister Maas setzt dies halbherzig um und vermietete sein Haus in Saarlouis zum August vergangenen Jahres durch einen ansässigen Immobilienmakler, auch hier zahlte der Mieter die Maklerprovision. Erst nach entsprechenden Berichten in der „Bild-Zeitung“ hat der SPD-Politiker die Maklercourtage zurückerstattet.
In strukturschwachen Gebieten, wie in Minden, Porta Westfalica und Umgebung dürfte das Bestellerprinzip ohnehin kein Thema werden. Hier ist die provisionsfreie Wohnungsvermietung seit jeher ein gängiges Vermittlungsinstrument.
